عمرو 0 تعليقات 541 الآراء

10 أسباب وراء ارتفاع أسعار العقارات في المدن الجديدة وانخفاضها في أحياء وسط المدينة

ازداد الطلب في الآونة الأخيرة على سوق العقارات في المدن الجديدة مثل السادس من أكتوبر و في حين أن نسبة الإنتاج ثابتة ولم تتغير بالقدر الكافي الذي يشمل كافة الطلبات الموجودة. ورغم أن مدينة مثل السادس من أكتوبر تحتوي على أحياء معظمها لا يناسب متوسطي أو محدودي الدخل إلا أن كثافة الطلب على تلك المنطقة بلغت ذروتها، مما أدى إلى زيادة سعر المتر في بعض المناطق في أكتوبر .

في أوائل 2015 شهد  ارتفاعًا في الأسعار بنسبة تصل إلى 20% في الأحياء والمدن الجديدة، بينما لم يتأثر سوق العقارات في أحياء وسط البلد بتلك الطفرة في ارتفاع الأسعار ويرجع ذلك إلى عدة أسباب منها:

1- الفجوة بين العرض والطلب.

ازداد الطلب في الآونة الأخيرة على سوق العقارات في المدن الجديدة مثل السادس من أكتوبر و في حين أن نسبة الإنتاج ثابتة ولم تتغير بالقدر الكافي الذي يشمل كافة الطلبات الموجودة. ورغم أن مدينة مثل السادس من أكتوبر تحتوي على أحياء معظمها لا يناسب متوسطي أو محدودي الدخل إلا أن كثافة الطلب على تلك المنطقة بلغت ذروتها، مما أدى إلى زيادة سعر المتر في بعض المناطق في أكتوبر .

2- توحيد أدوار العقارات.

في بعض المناطق السكنية في المدن الجديدة كالشيخ زايد صدر قانون بتوحيد أدوار العقارات بحيث لا تتعدى ال 5 أدوار، الأمر الذي أدى إلى زيادة سعر العقار المطروح للبيع أو للإيجار حيث أن تكلفة البناء وسعر الأرض يتم توزيعهم على عدد أقل فيزيد السعر.

3- ساهمت أيضًا مبادرات البنك المركزي في التمويل العقاري في زيادة الطلب على المدن السكنية الجديدة.

4- البعد عن الزحام.

يرغب الكثيرين في الهروب من زحام وسط المدينة والاستقرار في مكان هاديء وليس ببعيد عن وسائل المعيشة والترفيه، الأمر الذي توفره معظم المدن السكنية الجديدة الآن. فالتصميم المعماري والبنية التحتية لهذه المدن ساعد كثيرًا في تفادي مشكلة الزحام التي تعاني منها معظم أحياء وسط المدينة.

5- توافر عدد من المشاريع الخدمية والترفيهية في تلك المناطق.

بعد مشروعي مول العرب في السادس من أكتوبر وكايرو فيستيفال سيتي في التجمع الخامس والتأثير الإيجابي لوجود مثل هذين المشروعين في زيادة نسبة الطلب على العقارات المحيطة بتلك المشاريع. أصبح الاتجاه الرئيسي لبعض الجهات الاستثمارية الأجنبية هو إطلاق مشاريع مماثلة مثل: “مول مصر” بمدينة السادس من أكتوبر. لذا فمن المتوقع بنهاية عام 2015 زيادة أسعار العقارات في تلك المنطقتين بنسبة تتراوح ما بين 20 – 25%.

6- ارتفاع أسعار الأراضي نتيجة المنافسة الشديدة بين الشركات على المزايدات المطروحة من قبل وزارة الإسكان.

7- ارتفاع أسعارالبناء.

عدم استقرار أسعار مواد البناء وخاصة الحديد و هو من أحد العوامل الرئيسية وراء ارتفاع أسعار العقارات عامة وفي المدن الجديدة خاصًة.

8- واجهة المستثمرين الأولى.

أصبحت المدن الجديدة هي واجهة المستثمرين ورجال الأعمال الأولى، حيث أن تلك المدن تحتوي على مناطق مخصصة للمكاتب الإدارية والشركات وحتى المصانع، الأمر الذي يدفع العديد من الشركات والمصانع إلى نقل مقراتها من وسط المدينة إلى تلك المدن مثل: شارع التسعين في التجمع الخامس والمنطقة الصناعية في السادس من أكتوبر.

9- زيادة الطلب من قبل المصريين العاملين بالخارج.

وخاصة على العقارات في المدن الجديدة، حيث تتشابه تلك المدن في تصميمها وطبيعة الحياة فيها التي تمتاز بالهدوء والبعد عن ازدحام وصخب وسط المدينة مع طبيعة الحياة بالخارج.

أما عن السبب وراء عدم تأثر السوق العقاري في وسط المدينة بطفرة زيادة الأسعار التي أصابت نظيره في المدن الجديدة، هو أن:

10- المناطق مثل المهندسين والمعادي والزمالك وغيرهم رغم كونهم من أكثر أحياء القاهرة رقي إلى أن ارتفاع الكثافة السكانية ونسبة الازدحام والصخب والضوضاء في تلك المناطق هي إحدى العوامل الرئيسية التي تدفع إلى النزوح إلى المدن الجديدة. ويشير بعض الخبراء العقاريون أن نسبة ارتفاع أسعار العقارت في تلك المناطق لم تتعدى ال 3%، غير أن الكثير من العقارات أسعارها ثابتة ولم تتغير.

شهدت مدينة الإسماعيلية خلال السنوات القليلة الماضية، ارتفاعا كبيرا فى أسعار العقارات، وخاصة الوحدات السكنية مع انتشار كميات كبيرة من الأبراج الحديثة، وذلك بعد افتتاح قناة السويس الجديدة والبدء فى مشروعات أنفاق قناة السويس والاستزراع السمكى شرق القناة ومشروعات محور قناة السويس، والتى ستقام ضمن مشروعات الهيئة الاقتصادية كل هذه المشروعات المستقبلية رفعت من سعر الأرض فى الإسماعيلية والوحدات السكنية.

أسعار الوحدات السكنية

ويشير محمد فراج من منطقة الفردان بالإسماعيلية، إلى أن أسعار الوحدات السكنية فى منطقة البلاح وأبو خليفة والمناطق المتاحة لقناة السويس ارتفعت بشكل كبير بعد بدء انتهاء حفر قناة السويس الجديدة، وكان إيجار الوحدة السكنية فى مساكن أهلية متوسطة التشطيب، لا يزيد عن 500 جنيه أو 700 جنيه فى بعض الأماكن التى تقع شارع رئيسى أو فى منطقة قريبة من الطريق الرئيسى، الآن إيجار الوحدة السكنية إرتفع إلى 1500 جنيه وأحيانا 2000 جنيه، وسعر المتر من 3 آلاف جنيه إلى 8 آلاف جنيه وسعر الفدان أرض زراعية بعد أن كان 100 الف جنيه وصل إلى 200 و250 ألف جنيه

الإسماعيلية الجديدة

ومن جانبه قال اللواء يس طاهر محافظ الإسماعيلية، أن المحافظة شهدت إرتفاعا فى أسعار الوحدات السكنية والعقارات نتيجة للمستقبل الذى ينتظرها خلال السنوات القادمة ن من إقامة مشروعات كبرى على أرضها الأمر الذى جعل الإقبال عليها متزايد، لكن المحافظة توفر مشروعات سكنية بمدينة المستقبل بمقدم حجز بسيط وبأقساط مناسبة لمواطنى الإسماعيلية، وهناك توسع فى الوحدات السكنية خلال الفترة القادمة، فقد تم الإنتهاء من المرحلة الاولى بمدينة الإسماعيلية الجديدة، وهى 12 ألف وحدة سكنية سيتم تسليمهم خلال الشهور القادمة، ونعمل فى المرحلة الثانية من مدينة الإسماعيلية الجديدة.

وأشار المحافظ إلى أن المشروعات السكنية الجديدة، سوف توفير فرص جيدة للمواطنين من أصحاب الدخول المتوسطة وهذا سوف يقلل من مشكلة ارتفاع أسعار العقارات فى الإسماعيلية.

منطقة الوراق بالجيزة، هي من أكثر المناطق التي تشهد إقبالا سكنيا وتجاريا من المواطنين، على الرغم من وفرة المحال التجارية والوحدات السكنية بها، فإن الأسعار لا تزال في صعود مستمر بعد التعويم وارتفاع أسعار الأراضى والعقارات؛ لأن غلاء أسعار الحديد وكل مواد البناء، كان له تأثير كبير فى ارتفاع أسعار الإيجارات للوحدات السكنية.